21世纪经济报道记者李莎 报道
春节假期后住房租赁需求季节性集中释放，推动租房市场活跃度明显提升，近期市场出现阶段性回暖行情。
中指研究院数据显示，3月全国50个重点城市住宅租金出现环比上涨情况，其中北上深租金环比涨幅都在0.4%左右，在50个城市中排名前三。
在受访专家看来，随着季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将延续“整体承压、分化加剧”的格局，直至毕业季这一全年租赁高峰期来临。
整体而言，当前租房市场发展还存在一定供需错配问题，市场仍以个人散租为主，机构化、品牌化运营水平不高，市场秩序也仍有待进一步规范。针对上述问题，“十五五”规划纲要明确，规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业，为行业高质量发展指明方向，多地也将扩大租赁住房有效供给、培育市场化专业化运营机构、完善租金监测机制等纳入“十五五”推进住有所居的重点工作任务。
春节假期后，重点城市租房市场回暖明显。
以北京为例，北京链家研究院数据显示，3月北京租房成交量环比、同比增长显著，市场呈现明显的“小旺季”特征。该机构分析师冷会向21世纪经济报道记者表示，今年春节之后，北京外围城区、中等以上户型（即60平方米以上）成交占比有所提升。受五环外区域需求量增加影响，今年以来顺义、大兴、房山等地区成交占比同比有所提升，反映出北京住房租赁需求缓慢外移趋势。此外，租住人群对房屋的要求也有所提高，60平方米以上、三居室及以上户型的成交占比也有一定程度提升。
不只是北京，杭州贝壳研究院数据显示，今年春节假期后，杭州住房租赁市场热度快速启动。3月1日，贝壳杭州站租赁单量超1000单，为历史最高。租赁市场热度延续至整个3月，当月租赁单量环比大增172%，同比提升30%。全月新增租赁房源环比增长118%，同比增长8.5%。
受住房租赁需求季节性集中释放影响，中指数据显示，3月全国重点50城租金环比上涨，其中人口净流入、产业支撑能力较强的核心城市租金回升幅度更为明显。以一线城市为例，3月一线城市住宅租金集体上涨，其中北上深的环比涨幅均在0.4%左右，在50个城市中排名前三。
58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，相比于以往春节租赁市场热度普涨，今年的市场分化更为明显。一二线热门城市的核心地段、地铁沿线的中低价位房源热度更高，租金表现更好，同时，大量城市的远郊，尤其是交通不便区域、别墅等大户型则热度不涨反跌。
展望后续市场走势，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将延续“整体承压、分化加剧”的格局。短期内，在保障性租赁住房持续入市、存量房源“售转租”增多、租客支付能力和意愿仍偏弱的背景下，市场整体租金仍面临调整压力，难以出现普涨行情。而核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源，凭借其稀缺性和稳定的租赁需求，租金表现将更具韧性。
尽管市场回暖，但住房租赁行业“软实力”的提升仍迫在眉睫。
“近年来住房租赁市场管理水平持续提升，但仍存在一些问题。”冷会坦言，例如部分企业恶意拖欠租金、押金，服务质量和价格不匹配，解约、履约纠纷不断等，推动租赁住房市场机构化、正规化发展刻不容缓。
张波也观察到，当前我国租房市场发展还存在一些难点痛点。一方面，供需市场存在一定错配，在供给端，近两年保障性租赁住房大规模入市，加上二手房 “由售转租” 增加，市场仍以个人散租为主，机构化、品牌化运营水平不高。在需求端，低租金、优品质房源更受市场欢迎。另一方面，市场秩序仍需规范，租赁关系稳定性、租客权益保障等问题仍待强化。
曹晶晶进一步指出，从行业发展现状来看，我国住房租赁市场仍处于发展初期，市场供给仍以个人散租房源为主，机构化率处于较低水平。目前全国20个重点城市的长租公寓整体机构化率仅在5%左右。
根据中指监测，截至今年2月，全国TOP30长租企业管理房源约200万间，其中开业规模不足150万间，而结合第七次全国人口普查数据，2020年我国城镇租赁家庭户超6000万户。由此可见，TOP30长租企业的市场份额占比仍较低，我国住房租赁市场整体机构化率及专业长租企业规模均具备巨大的发展空间。
为推动住房租赁市场高质量发展，“十五五”规划纲要明确提出，要规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。北京、上海、重庆等地的“十五五”规划纲要也对推进租房市场规范有序发展多有部署。
比如在住房保障方面，北京明确，“十五五”要优化公租房保障对象认定标准和保障方式，备案家庭保障率保持在85%以上。增加“一张床”“一间房”供应，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60%以上；上海强调，以新市民、青年人为重点增加保障性租赁住房供给，优化供给结构、布局和时序，“十五五”期间新增供应保障性租赁住房25万—27万套（间）；重庆要求，适度提升租赁补贴发放标准和保障水平，优化超大体量公租房可持续发展机制，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报发行REITs。
在租房市场方面，北京“十五五”规划纲要着墨颇多，强调要扩大租赁住房有效供给，优化租赁住房供给结构，培育市场化专业化运营机构，完善住房租金监测机制，规范发展租赁市场。支持租房群体更好享受公共服务，依法维护租赁双方合法权益。重庆“十五五”规划纲要也明确，要推动租购住房享有同等公共服务权利，规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。
针对当前重点城市住房租赁市场面临的难点痛点，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向21世纪经济报道记者表示，未来可以重点从三方面发力。一是以租客需求为导向，完善社区配套与服务体系，推动租赁住房从“可居住”向“高品质生活”升级；二是培育专业化、规模化运营主体，通过标准化与平台化提升行业整体运营能力；三是加大核心区域供给力度，尤其通过盘活低效存量资产，引导其向租赁住房转型，优化供给结构。
除此之外，张波认为，资金面支撑也很重要，未来要通过信贷、债券、REITs等融资与退出渠道，构建 “投融建管退” 可持续闭环，让住房租赁真正走向高质量发展的新阶段。
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